Vous êtes à la recherche du terrain parfait qui saura accueillir la maison de vos rêves… Mais pas si simple de le trouver ! Et pour cause : non seulement il vous faut trouver le terrain qui corresponde bien à toutes vos attentes (surface, exposition, emplacement, voisinage, etc…), mais en plus les terrains à bâtir se raréfient, en tout cas en Bretagne Sud, car la demande est forte. L’attractivité de la région n’est en effet plus à démontrer. Et si on ajoute à cela que tous les terrains ne sont pas constructibles, on obtient un véritable casse-tête !
Pas de panique, voici les informations essentielles à savoir pour déterminer la nature du terrain que vous souhaitez acheter.
Il faut savoir que le caractère constructible d’un terrain n’est pas figé dans le temps.
Vous pouvez savoir si un terrain est constructible ou non à un instant T. En effet, il existe plusieurs cas de figure :
Dès lors, vous savez que le caractère constructible n’est pas immuable, ni dans un sens ni dans l’autre. Cela peut vous ouvrir certaines perspectives, notamment si vous n’êtes pas pressé.
Si en revanche, vous souhaitez trouver rapidement un terrain adapté à votre projet maison, vous aurez envie de trouver un terrain d’ores et déjà constructible.
Selon la définition des règles d’urbanisme, un terrain à bâtir est un terrain susceptible de recevoir une construction neuve.
Il s’agit de s’assurer que le sous-sol et la nature du sol sont capable de supporter le poids et les charges de la construction. Ce ne sera pas le cas par exemple sur des sols inondables ou sujets au glissement de terrain.
Ensuite, sur un plan administratif, la mairie doit autoriser la construction (voir ci-après les documents nécessaires).
Selon le plan d’occupation des sols (POS), et suivant la commune sur laquelle si situe le terrain, certains critères seront à remplir : la surface minimum requise de la vente d’un terrain (comprise entre 100 à 800m2 par ex.) ou encore la superficie constructible maximale du terrain (COS).
Enfin, la viabilisation du terrain doit être possible, si elle n’est pas déjà effective. La viabilisation implique une ou plusieurs voie d’accès sur la parcelle, et le raccordement aux différents réseaux (eau, assainissement, électricité, gaz, téléphone, ….).
Un terrain doit donc réunir toutes les conditions pour supporter les travaux et la réception d’un immeuble d’habitation, et avoir été déclaré par la mairie.
Les règles d’urbanisme locales permettent de déterminer la constructibilité ou non d’une parcelle. Il vous faudra alors vous référer au PLU de la commune, obtenir un certificat d’urbanisme et vérifier le cadastre.
La première démarche à effectuer pour vérifier la constructibilité d’un terrain est de se rendre à la mairie, où vous pourrez consulter le Plan Local d’Urbanisme. C’est en effet la mairie qui décide de la destination des sols sur sa commune. A défaut d’un PLU, vous pouvez consulter le POS, le Plan d’occupation des sols. Le PLU peut se consulter directement en mairie, en ligne si la mairie a dématérialisé ses documents, voire demander qu’on vous l’envoie par email.
Il existe 4 types de zones :
Ce certificat d’urbanisme (CU) fixe les règles d’urbanisme applicables à un terrain en particulier. Ce document attestera donc de sa constructabilité ou non. Il faut en faire la demande à la mairie de la commune où se situe la parcelle. Il peut prendre 2 formes :
Le CU vous sera fourni, suite à votre demande, dans un délai maximum de 2 mois. Le document est valide durant 18 mois.
Enfin, dernière étape pour concrétiser l’achat d’un terrain : le cadastre. Chaque terrain possède un numéro de cadastre qui lui est propre. Le relevé cadastral vous donner les limites exactes de votre terrain.
Le relevé cadastral s’obtient en mairie, soit en vous déplaçant, soit par courrier (papier / mail). Parfois, sur les sites des mairies, le cadastre est consultable en ligne.
Voilà, une fois toutes ces vérifications effectuées, vous allez pouvoir réserver et acheter votre terrain !
Les terrains à vendre peuvent être de différentes natures. Chaque dénomination correspond à des critères juridiques précis. Le prix d’un terrain est d’ailleurs indexé en grande partie sur cette nature. Voici les différents types de terrains :
Un terrain peut être jugé constructible, mais non viabilisé. Cela va avoir un impact fort sur le prix du terrain : non viabilisé, le terrain sera moins cher à l’achat… mais la viabilisation sera à votre charge ! Attention aux surprises ! Il vous faudra de plus prévoir l’obtention les autorisations de raccordement, parfois longues à valider. La différence de coût pourrait alors s’avérer moins importante, in fine.
Pour rappel, la viabilisation d’un terrain consiste à être raccordé aux différents réseaux publics et de disposer d’une voie d’accès.
Passer par un aménageur lotisseur professionnel, c’est s’assurer de trouver un terrain opérationnel pour votre projet de construction. Pas de surprise : votre terrain est constructible ET viabilisé. Vous n’avez plus qu’à réfléchir aux plans de votre future maison !
